Die besten onOffice Alternativen 2026

Denken Sie über einen Wechsel von onOffice nach? Damit sind Sie nicht allein. onOffice ist seit 2001 fester Bestandteil des Immobilienmarkts im DACH-Raum, und für ein Maklerbüro ist es nach wie vor eines der vollständigsten Werkzeuge, die man kaufen kann. Bevor wir über Alternativen sprechen, ist es deshalb nur fair, zunächst anzuerkennen, was onOffice richtig gut macht.

onOffice ist ein ausgereiftes Makler-CRM und eine Marketingplattform. Es bindet über 150 Portale über den OpenImmo-Standard an, das Exposé-Werkzeug ist tiefgehend (ein PDF-Designer plus ein Web-Exposé mit Öffnungs-Tracking), und das Suchprofil-Matching bringt neue Objekte automatisch mit den passenden Interessenten zusammen. Dazu der Prozessmanager für visuelle Workflow-Automatisierung, ein AI Studio für Bildbearbeitung und Objekttexte, ein Einverständnisassistent für die DSGVO und die Online-Terminbuchung: So entsteht eine Marketing-Maschine, an die im Raum DACH nur wenige Werkzeuge heranreichen. Wenn Ihr Geschäft darin besteht, fremde Immobilien zu vermarkten und zu verkaufen, ist onOffice eine solide Standardwahl.

Der ehrliche Haken: onOffice wurde als Marketing- und CRM-System für Makler gebaut, nicht als führendes System (System of Record) für Projektentwicklung oder Asset-Management. Es gibt kein DIN 276 Kostencontrolling, keine Budgetversionen oder Freigaben, keinen Cashflow und keine Kennzahlen wie IRR, MOIC oder DSCR. Mieter existieren nur als Adresstypen, es ist also keine echte Miet- und Mieterverwaltung im Sinne eines Eigentümers oder Betreibers. Die Preise sind seatbasiert (79 bis 99 EUR pro Nutzer und Monat, zzgl. USt.) bei einer Mindestvertragslaufzeit von 24 Monaten, was eine echte Bindung ist, wenn Ihr Team oder Ihr Bedarf noch in Bewegung sind. Nichts davon macht onOffice zu einem schlechten Produkt. Es heißt nur, dass die Eignung stark davon abhängt, was Sie tatsächlich tun.

Dieser Ratgeber zeigt die besten onOffice Alternativen im Jahr 2026, für wen sich welche eignet und wo die ehrlichen Grenzen liegen. REPM ist unser eigenes Produkt, deshalb steht es an erster Stelle, und wir sagen Ihnen offen, warum es aus unserer Sicht bei Bauträgern und Eigentümern die Nase vorn hat. Für jedes andere Profil verweisen wir Sie ehrlich auf das Werkzeug, das wirklich passt, auch wenn das nicht wir sind.

Das Wichtigste in Kürze

• onOffice ist ein starkes Makler-CRM, mit über 150 Portalanbindungen, ausgereiftem Exposé-Werkzeug, Prozessautomatisierung und einem AI Studio. Für ein reines Maklerbüro kann es weiterhin die beste Wahl sein.
• Es ist kein führendes System für Entwicklung oder Bestand. Kein DIN 276, keine Budgetversionen, kein Cashflow, kein IRR/MOIC/DSCR, und Mieter existieren nur als Adresstypen.
• Die Vertragsbedingungen zählen. onOffice rechnet pro Seat ab (79-99 EUR/Nutzer/Monat zzgl. USt.) bei 24 Monaten Mindestlaufzeit, und die Automatisierungswerkzeuge liegen nur in den höheren Editionen.
• Die richtige Alternative hängt von Ihrem Modell ab. Bauträger und Eigentümer, Großunternehmen, Fonds und kleine private Vermieter haben jeweils eine besser passende Option.
• Wenn Sie entwickeln oder halten, vereint REPM Entwicklung, Verwaltung, geführten Vertrieb und Portal-Syndizierung auf einem Objektdatensatz, in Ihrem eigenen Microsoft-Tenant, ohne 24-Monats-Bindung. Der direkte Vergleich steht auf unserer Seite REPM vs onOffice.

Wo onOffice passt, und wo es sich einengend anfühlen kann

Es ist leicht, einen Wettbewerber unfair zu bewerten, also bleiben wir genau. onOffice verdient seinen Platz für eine bestimmte Aufgabe: den Betrieb eines Maklerbüros. Wo es passt:

• Portalreichweite. Über 150 Portalanbindungen über OpenImmo bringen Ihre Objekte mit wenig Handarbeit fast überall hin.
• Exposé und Marketing. PDF-Designer und getracktes Web-Exposé sind wirklich ausgereift, und das AI Studio beschleunigt Bildarbeit und Objekttexte.
• Lead-Handling. Suchprofile mit beidseitigem Matching und automatischem Exposéversand halten Interessenten in Bewegung, ohne sie doppelt anzuschreiben.
• Prozessautomatisierung. Der Prozessmanager baut visuelle Workflows, und der Einverständnisassistent regelt die DSGVO-Zustimmung.

Wo es sich einengend anfühlen kann, sobald Ihre Arbeit über die Vermittlung hinausgeht:

• Kein Entwicklungscontrolling. Es gibt keine DIN 276 Kostengruppen, keine Plan-Ist-Budgetversionen mit Freigaben und keinen Cashflow. Wer baut, spürt diese Lücke zuerst. Unser DIN 276 Ratgeber zeigt, wie dieses Controlling in der Praxis aussieht.
• Keine Investmentkennzahlen. Wer kalkuliert, führt IRR, MOIC und DSCR in Tabellen, nicht im CRM.
• Mieter sind Adresstypen. Es gibt keine echte Miet- und Mieterverwaltung für laufende Vermietungen.
• Edition und Vertragspassung. Anfragenmanager und Prozessmanager sind in der Einstiegsedition pro nicht buchbar; der Weg dorthin führt über das all-in-Upgrade. Alles läuft auf einem seatbasierten 24-Monats-Vertrag.

Die besten onOffice Alternativen

Hier sind fünf Alternativen, die die wichtigsten Profile abdecken, die sich von einem reinen Makler-CRM wegbewegen. Die richtige hängt davon ab, ob Sie entwickeln, im Enterprise-Maßstab halten, einen Fonds betreiben oder einige eigene Einheiten vermieten.

1. REPM - Beste onOffice Alternative für Bauträger und Eigentümer

Am besten für: Bauträger, Eigentümer und Bestandshalter, die Entwicklung, Verwaltung, Vertrieb und Syndizierung auf einem Datensatz brauchen.

Überblick: REPM ist ein Produkt auf Basis von Microsoft Dataverse, das den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie auf einem einzigen Datensatz vereint. Wo onOffice beim Maklermarketing beginnt und endet, setzt REPM beim Grundstück an und begleitet das Objekt durch Entwicklung, Vermietung, Verkauf und langfristigen Bestand. Es ist DACH-fokussiert, zweisprachig (DE/EN) und läuft in Ihrem eigenen Microsoft-Tenant mit EU-Datenspeicherung.

Was es gut macht: Die Entwicklungsseite ist das Kernstück. Ein DIN 276 Kosten-Cockpit verfolgt Plan, Ist und Abweichung je Kostengruppe mit KPI-Leiste, dazu Cashflow, Finanzkennzahlen (IRR, MOIC, DSCR) und Kostenplan-Versionen mit Freigaben, über eine vierstufige Hierarchie (Quartier, Bauabschnitt, Haus, Wohnung). Auf der Vertriebsseite gibt es einen siebenstufigen geführten Prozess, Portal-Anfrageeingang mit Dublettenprüfung und Einwilligungsprotokoll, Suchprofil-Matching und ein Live-Vertriebscockpit. Die Syndizierung umfasst OpenImmo 1.2.7 Export, einen ImmobilienScout24-Connector und persönliche Web-Exposés mit Erstöffnungs- und View-Tracking, die Leads passend zur Einheit zurückliefern. Und weil alles auf Dataverse liegt, erhalten Sie Sicherheitsrollen, Auditierung, Power BI und eine offene API von Haus aus.

Wo es Schwächen hat: REPM ist jünger als onOffice und versucht nicht, ein 150-Portale-Makler-Mega-CRM zu sein; die Syndizierung umfasst heute OpenImmo und ImmobilienScout24 statt jedes Portal am Markt. Es setzt zudem eine Microsoft-Basis voraus: Pro läuft in Ihrem eigenen Tenant, Sie zahlen also Microsoft für die Power-Apps-Lizenzierung zusätzlich zur REPM-Gebühr. Wenn Sie ein reines Vermarktungs-Maklerbüro ohne Entwicklung oder Bestand sind, dient Ihnen die Portalbreite von onOffice womöglich weiterhin besser.

Preis: REPM Lite kostet 19 EUR/Monat (190 EUR jährlich), die ersten 30 Tage gratis, für einen Nutzer und bis zu 20 Einheiten, monatlich kündbar. REPM Pro kostet 399 EUR/Monat pro Umgebung (449 monatlich), jährlich abgerechnet, mit Fair Use bis 25 Nutzer und ohne 24-Monats-Bindung, zzgl. Ihrer Microsoft-Lizenzen (Power Apps Premium liegt bei rund 17,30 EUR/Nutzer/Monat). Für ein 10-Nutzer-Team landet ein All-in-Setup mit REPM bei etwa 570 EUR/Monat gegenüber rund 990 EUR/Monat für onOffice all-in, ohne die Zweijahresbindung. Details finden Sie auf der Preisseite.

Fazit: Wenn Sie entwickeln oder halten, ersetzt REPM einen Stapel aus Tabellen und getrennten Werkzeugen durch einen Datensatz. Alle direkten Gegenüberstellungen finden Sie im Vergleichsbereich.

2. Yardi - Am besten für große Enterprise-Portfolios

Am besten für: Große institutionelle Eigentümer und Verwalter mit komplexen, länderübergreifenden Portfolios und eigenen IT-Teams.

Überblick: Yardi ist eine seit Langem etablierte Enterprise-Suite für Immobilienverwaltung und Buchhaltung, die weltweit von großen Betreibern genutzt wird. Es ist eine Schwergewichtsplattform für Skalierung, kein leichtgewichtiges Maklerwerkzeug.

Was es gut macht: Breite und Tiefe für Enterprise-Betrieb und -Buchhaltung, mit einem großen Ökosystem an Modulen und Integrationen. Für ein sehr großes Portfolio mit dem passenden Team ist genau diese Tiefe der Punkt.

Wo es Schwächen hat: Diese Größe geht mit Einführungsaufwand und Kosten einher, die für einen Bauträger, einen kleinen Betreiber oder einen Makler selten passen. Es ist kein DACH-first-Werkzeug für DIN 276 und in der Regel mehr, als ein kleines Team braucht.

Preis: Enterprise-Preise, auf Anfrage.

Fazit: Eine starke Wahl für Großunternehmen mit eigenen Betriebsteams, und meist zu viel für alle anderen.

3. Planon - Am besten für Corporate Real Estate und Facility Management

Am besten für: Teams im Corporate Real Estate und Facility Management, die sich auf den operativen Betrieb von Gebäuden konzentrieren.

Überblick: Planon ist eine etablierte Enterprise-Plattform für Corporate Real Estate und Facility Management, ausgerichtet auf Belegung, Instandhaltung und Gebäudebetrieb im großen Maßstab.

Was es gut macht: Tiefes Facility- und Workplace-Management für große Organisationen, die Gebäude als operatives Asset und nicht als Verkaufsprodukt verwalten.

Wo es Schwächen hat: Es ist nicht um das Kostencontrolling eines Entwicklers oder den Vertriebs- und Syndizierungs-Workflow eines Maklers herum gebaut. Für Entwicklung oder vermarktungsgetriebene Arbeit löst es ein anderes Problem.

Preis: Enterprise-Preise, auf Anfrage.

Fazit: Die richtige Wahl für Corporate Real Estate und FM, weniger für Bauträger oder vertriebsgetriebene Teams.

4. Covercy - Am besten für Investment und Ausschüttungen

Am besten für: Investmentmanager und Syndikatoren mit Fokus auf Investor Relations und Ausschüttungen.

Überblick: Covercy ist eine Investment-Management-Plattform rund um die Investoren- und Fondsseite von Immobilien, inklusive Kapital- und Ausschüttungsprozessen.

Was es gut macht: Investorenseitige Verwaltung und Ausschüttungsmechanik für Fonds und Syndikate, eine Nische, die die meisten Makler- und Vermieterwerkzeuge nicht berühren.

Wo es Schwächen hat: Der Fokus liegt auf der Investmentebene statt auf Entwicklungscontrolling, Vermietung oder Portal-Syndizierung, ein Betreiber oder Entwickler bräuchte also weiterhin mehr.

Preis: Auf Anfrage.

Fazit: Eine gute Wahl, wenn Ihr Schwerpunkt bei Investoren und Ausschüttungen liegt und nicht beim Bauen oder Vermieten.

5. objego und VermietenPlus - Am besten für kleine private Vermieter

Am besten für: Private Vermieter mit einigen wenigen laufenden Mieteinheiten, die eine einfache Verwaltung und eine Nebenkostenabrechnung wollen.

Überblick: objego (ein Joint Venture von ista und Aareal) und VermietenPlus (von ImmoScout24, früher Vermietet.de) sind leichtgewichtige deutsche Vermieterwerkzeuge für laufende Vermietungen. Sie verwalten Mieterdaten, Dokumente und Nebenkostenabrechnungen, nicht Entwicklung oder Vermittlung.

Was es gut macht: Einfache, günstige Mietverwaltung. objego enthält die Nebenkostenabrechnung und Belegverwaltung; VermietenPlus ergänzt eine Nebenkostenabrechnung, einen Lese-Bankfeed, Beleg-OCR und einen Anlage-V-Export. Für kleine Vermieter ist der Einstieg leicht. Unser Nebenkostenabrechnung-Ratgeber erklärt den Ablauf selbst.

Wo es Schwächen hat: Diese Werkzeuge enden bei der Verwaltung laufender Vermietungen. Es gibt kein Entwicklungs- oder Projektcontrolling, kein DIN 276 Kostentracking, keinen geführten Vertriebsprozess und keine Portal-Syndizierung mit eigenem Portal. Bewertungen weisen zudem auf jüngste Preiserhöhungen und mancherorts auf Migrationsreibung hin.

Preis: objego hat eine kostenlose Basics-Stufe; der Verwaltung-Tarif kostet 7,95 EUR/Monat pauschal (inkl. USt.) mit einem Nebenkosten-Zusatz von 0,95 EUR je Einheit, bei 12 Monaten Vertragslaufzeit. VermietenPlus kostet 9,90 EUR/Monat inklusive einer Einheit plus 0,99 EUR/Monat je weiterer Einheit, monatlich kündbar mit 30-tägiger Testphase.

Fazit: Hervorragendes Preis-Leistungs-Verhältnis für wenige private Einheiten. Wachsen Sie in die Entwicklung oder ein größeres Portfolio hinein, werden Sie sie überwachsen, und genau dort setzt eine Portfolioplattform an.

onOffice Alternativen im Vergleich

Die Preise sind Einstiegspreise; onOffice und Microsoft-Lizenzen werden zzgl. USt. angegeben. Enterprise-Werkzeuge werden auf Anfrage bepreist.

So treffen Sie die Wahl

Richten Sie das Werkzeug an Ihrem tatsächlichen Modell aus, nicht umgekehrt:

• Sie bauen oder entwickeln. Wenn DIN 276 Kostensteuerung, Budgetversionen und Cashflow zählen, wählen Sie eine entwicklungsfähige Plattform wie REPM. Ein Makler-CRM lässt diese Dinge in Tabellen.
• Sie besitzen und halten. Wenn Sie echte Miet- und Mieterverwaltung neben Entwicklung und Vertrieb brauchen, schlägt ein vereinter Datensatz das Zusammenstückeln von CRM und Vermieterwerkzeug.
• Sie sind ein reines Maklerbüro. Wenn Sie nur fremde Immobilien vermarkten und verkaufen, sind Portalreichweite und Exposé-Werkzeug von onOffice schwer zu schlagen, und ein Verbleib kann richtig sein.
• Sie betreiben einen Fonds. Wenn Investoren und Ausschüttungen im Zentrum stehen, passt eine Investmentplattform besser als alles Genannte.
• Sie vermieten einige private Einheiten. Ein günstiges Vermieterwerkzeug ist die pragmatische Antwort, bis Sie skalieren.
• Sie verlassen eine Tabelle, nicht onOffice. Wenn ein CRM nie Ihr führendes System war, ist eine echte Portfolioplattform das Upgrade, nicht das nächste CRM.

Fazit

onOffice ist ein wirklich gutes Makler-CRM, und für viele Agenturen ist es das richtige Werkzeug zum Behalten. Das hier ist kein Plädoyer dagegen. Es ist ein Plädoyer dafür, die Software zur Aufgabe passend zu wählen. Wenn sich Ihre Arbeit in Richtung Entwicklung, Asset-Management oder das Halten eines Portfolios verschoben hat, wird eine Maklerplattform immer etwas tun, wofür sie nicht gebaut wurde, und Sie spüren es in den Tabellen, die die Lücken füllen.

Kommt Ihnen das bekannt vor? Genau dafür wurde REPM gebaut: Entwicklung, Verwaltung, geführter Vertrieb und Portal-Syndizierung auf einem Datensatz, in Ihrem eigenen Microsoft-Tenant, ohne 24-Monats-Bindung. Ohne Druck und ohne Verkaufsgespräch. Starten Sie eine kostenlose REPM Lite Testversion und sehen Sie, wie Ihr nächstes Projekt auf einem Datensatz aussieht.

Häufige Fragen

Gibt es eine kostenlose onOffice Alternative?

Ja. Für kleine private Vermieter bietet objego eine kostenlose Basics-Stufe für Mieter- und Objektdaten, und REPM Lite enthält eine kostenlose 30-tägige Testphase vor dem Tarif von 19 EUR pro Monat. Beachten Sie, dass kostenlose und günstige Vermieterwerkzeuge nur laufende Vermietungen verwalten; sie enthalten kein Entwicklungscontrolling und keine Portal-Syndizierung.

Was ist die beste onOffice Alternative für Bauträger?

Für Bauträger passt REPM am besten, weil es ergänzt, was einem Makler-CRM fehlt: ein DIN 276 Kosten-Cockpit, Budgetversionen mit Freigaben, Cashflow sowie IRR, MOIC und DSCR über eine vierstufige Projekthierarchie, alles auf demselben Datensatz wie Vertrieb und Syndizierung.

onOffice oder REPM: was passt besser?

Wählen Sie onOffice, wenn Sie ein reines Maklerbüro sind, das von Portalreichweite und Exposé-Werkzeug lebt. Wählen Sie REPM, wenn Sie Immobilien entwickeln oder halten und Kostencontrolling, Miet- und Mieterverwaltung, geführten Vertrieb und Syndizierung auf einem Datensatz in Ihrem eigenen Microsoft-Tenant brauchen. Sie können beide auf unserer Seite REPM vs onOffice Funktion für Funktion vergleichen.

Kann ich meine Portalanbindungen behalten, wenn ich onOffice verlasse?

In den meisten Fällen ja, weil Objekte über den OpenImmo-Standard umziehen. REPM exportiert OpenImmo 1.2.7 und enthält einen ImmobilienScout24-Connector, sodass Ihre Kern-Syndizierung mitkommt, auch wenn REPM nicht die volle Breite der über 150 Portalanbindungen von onOffice abbildet.

Ist REPM günstiger als onOffice?

Meist ja, im Team-Maßstab. Ein All-in-Setup mit REPM für 10 Nutzer landet bei etwa 570 EUR pro Monat inklusive Microsoft-Lizenzen, gegenüber rund 990 EUR pro Monat für onOffice all-in, und REPM hat keine 24-monatige Mindestlaufzeit. Für einen einzelnen Nutzer beginnt REPM Lite bei 19 EUR pro Monat.

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