Jedes ernst zu nehmende Bauvorhaben in Deutschland wird gegen eine Norm gerechnet: DIN 276. Sie gibt Bauträgern, Architekten und Kalkulatoren eine gemeinsame Sprache dafür, was ein Gebäude kostet, vom Grundstück darunter bis zum Kredit, der es finanziert. Wer im DACH-Raum plant, finanziert oder Baukosten steuert, kommt an der DIN 276 nicht vorbei. Dieser Leitfaden führt durch die acht Kostengruppen, die drei Gliederungsebenen und die sechs Stufen der Kostenermittlung und zeigt, wie REPM aus der Norm ein lebendiges Kostencockpit macht.
Die acht DIN 276 Kostengruppen (KG 100 bis 800)
Die DIN 276 ordnet alle Baukosten in acht Hauptgruppen, jede mit einer dreistelligen Nummer, die auf zwei Nullen endet. Die aktuelle Fassung (DIN 276:2018-12) hat KG 800 Finanzierung ergänzt und die frühere KG 200 von "Herrichten und Erschließen" in "Vorbereitende Maßnahmen" umbenannt. Die acht Gruppen:
- KG 100 Grundstück - das Grundstück selbst: Kaufpreis, Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Notar- und Vermessungskosten sowie Belastungen.
- KG 200 Vorbereitende Maßnahmen (früher Herrichten und Erschließen) - Räumen, Abbruch, Herrichten des Geländes und Erschließung.
- KG 300 Bauwerk - Baukonstruktionen - Rohbau und Ausbau: Baugrube, Gründung, Wände, Decken, Dächer und Innenausbau. Meist die größte Gruppe.
- KG 400 Bauwerk - Technische Anlagen - Gebäudetechnik: Heizung, Sanitär, Lüftung, Elektro, Aufzüge und Gebäudeautomation.
- KG 500 Außenanlagen und Freiflächen - alles außerhalb der Baulinie: Wege, Stellplätze, Bepflanzung, Entwässerung und Einfriedungen.
- KG 600 Ausstattung und Kunstwerke - bewegliche Ausstattung, Einrichtung und beauftragte Kunst.
- KG 700 Baunebenkosten - Nebenkosten: Architekten- und Ingenieurhonorare, Projektsteuerung, Genehmigungen, Gutachten und Versicherungen.
- KG 800 Finanzierung - Bauzinsen, Finanzierungsgebühren und weitere Kapitalkosten.
Drei Gliederungsebenen
Jede Kostengruppe lässt sich in drei Ebenen zunehmender Genauigkeit zerlegen, sodass dieselbe Kostenzeile früh grob und später fein sein kann.
- 1. Ebene (Grobelemente) - die acht Hauptgruppen selbst, zum Beispiel KG 300. Genug für eine erste Machbarkeitsprüfung.
- 2. Ebene - die Zehnerstelle, zum Beispiel KG 330 Außenwände oder KG 340 Innenwände. Sie teilt das Bauwerk in erkennbare Elemente.
- 3. Ebene - die Einerstelle, zum Beispiel KG 331 tragende Außenwände. Hier treffen Mengen auf Einheitspreise.
Welche Ebene erreichbar ist, hängt vom Planungsstand ab. Eine Zahl der 3. Ebene lässt sich nicht berechnen, bevor die Wände gezeichnet sind.
Sechs Stufen der Kostenermittlung
Die DIN 276 klassifiziert nicht nur Kosten, sie verfolgt auch, wie sich die Schätzung über die Projektlaufzeit schärft. Formal definiert sie fünf Kostenermittlungen; in der Praxis nennt man einen sechsten Begriff, den Kostenvoranschlag (ein bepreistes Angebot einer Firma), der zwischen Berechnung und Vergabe liegt. Von früh und grob bis endgültig und exakt:
| Stufe | Typische Ebene | Zeitpunkt | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Kostenrahmen | 1. Ebene | Bedarfsplanung (LP 1) | Flächenziele und Kennwerte |
| Kostenschätzung | 1. Ebene | Vorplanung (LP 2) | Vorentwurf |
| Kostenberechnung | 2. Ebene | Entwurfsplanung (LP 3) | Entwurf und Mengen |
| Kostenvoranschlag | 3. Ebene | Ausschreibung | Angebotspreise der Firmen |
| Kostenanschlag | 3. Ebene | Vergabe (LP 6-7) | beauftragte Angebote |
| Kostenfeststellung | 3. Ebene | nach Fertigstellung (LP 8) | Schlussrechnungen und Ist-Werte |
Jede Stufe speist die nächste. Die Kostenberechnung wird zum genehmigten Budget, die Kostenfeststellung ist, was tatsächlich ausgegeben wurde. Die Lücke dazwischen ist die Zahl, die jeder Bauträger und jede Bank beobachtet.
Von der Norm zum lebendigen Kostencockpit
Auf dem Papier ist die DIN 276 ein Ablagesystem. Schwierig wird es, Plan, Ist und Abweichung über alle Kostengruppen aktuell zu halten, während das Projekt läuft. In Excel bedeutet das fragile Verweisformeln, Versionschaos und keinen Prüfpfad (siehe REPM vs Excel).
REPM baut den DIN-276-Baum direkt in den Projektdatensatz. Jede Kostengruppe trägt einen Plan, ein Ist und eine automatisch berechnete Abweichung, verdichtet zu einer KPI-Leiste am Kopf des Cockpits. Hier eine Version eines kleinen Wohnbauvorhabens:
| Kostengruppe | Plan (EUR) | Ist (EUR) | Abweichung (EUR) |
|---|---|---|---|
| KG 100 Grundstück | 1.200.000 | 1.235.000 | +35.000 |
| KG 200 Vorbereitende Maßnahmen | 80.000 | 92.000 | +12.000 |
| KG 300 Baukonstruktionen | 3.400.000 | 3.520.000 | +120.000 |
| KG 400 Technische Anlagen | 1.100.000 | 1.140.000 | +40.000 |
| KG 500 Außenanlagen | 260.000 | 245.000 | -15.000 |
| KG 600 Ausstattung | 60.000 | 58.000 | -2.000 |
| KG 700 Baunebenkosten | 780.000 | 815.000 | +35.000 |
| KG 800 Finanzierung | 320.000 | 361.000 | +41.000 |
| Summe | 7.200.000 | 7.466.000 | +266.000 |
Weil REPM Kostenplan-Versionen mit Freigaben führt, liegen Kostenschätzung, Kostenberechnung und Kostenanschlag jeweils als benannte, eingefrorene Version vor. Sie können je zwei vergleichen, und jede Änderung trägt den Wer-und-Wann-Prüfpfad, den eine GoBD-konforme Archivierung erwartet (Buchungsbelege sind in Deutschland acht Jahre aufzubewahren). Ist-Werte fließen aus demselben Datensatz, der auch Cashflow und Finanzkennzahlen wie IRR und DSCR speist, sodass eine Überschreitung in KG 400 sofort in der Rendite sichtbar wird.
Das Ergebnis: Die DIN 276 ist kein Dokument mehr, das man zu Meilensteinen zusammenstellt, sondern ein lebendiges Dashboard, nach dem man steuert.
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Häufige Fragen
Wie viele Kostengruppen hat die DIN 276?
Die DIN 276 hat acht Hauptkostengruppen, von KG 100 bis KG 800: Grundstück, Vorbereitende Maßnahmen, Baukonstruktionen, Technische Anlagen, Außenanlagen und Freiflächen, Ausstattung und Kunstwerke, Baunebenkosten und Finanzierung. Jede lässt sich in eine zweite und dritte Ebene weiter untergliedern.
Was hat sich mit der DIN 276:2018 geändert?
Die Fassung 2018-12 hat KG 800 Finanzierung als eigene Hauptgruppe ergänzt und KG 200 von Herrichten und Erschließen in Vorbereitende Maßnahmen umbenannt. KG 500 wurde zu Außenanlagen und Freiflächen. Die Struktur aus acht Gruppen und drei Ebenen blieb ansonsten erhalten.
Was ist der Unterschied zwischen Kostenberechnung und Kostenanschlag?
Die Kostenberechnung ist das aus Entwurf und Mengen berechnete Budget in der Entwurfsplanung, meist bis zur zweiten Ebene. Der Kostenanschlag kommt später, bei der Vergabe, und beruht auf den tatsächlich eingegangenen Angeboten, bis zur dritten Ebene. Die Kostenberechnung ist das Ziel, der Kostenanschlag liegt näher an dem, was Sie wirklich zahlen.
Kann ich DIN 276 in Excel führen?
Sie können, aber Plan, Ist und Abweichung über acht Kostengruppen und mehrere Budgetversionen aktuell zu halten, scheitert schnell: fragile Formeln, keine Freigaben und kein Prüfpfad. REPM baut den DIN-276-Baum in den Projektdatensatz, mit Plan, Ist und Abweichung je Gruppe und einer KPI-Leiste je Kostenplan-Version.