Jeder Immobilieninvestor lebt am Ende von vier Zahlen: NOI, Cap Rate, IRR und DSCR. Sie klingen austauschbar, doch jede beantwortet eine andere Frage. Der NOI sagt, was ein Objekt erwirtschaftet. Die Cap Rate sagt, was dieses Einkommen heute wert ist. Der DSCR sagt, ob die Miete das Darlehen deckt. Der IRR sagt, was die gesamte Investition über die Haltedauer gebracht hat. Wer die vier sauber trennt, kann einen Deal bepreisen, finanzieren und beim Verkauf beurteilen. Dieser Leitfaden definiert jede Kennzahl mit einem kleinen Rechenbeispiel, zeigt ihre Zusammenhänge und erklärt, warum sie auf einen einzigen Objektdatensatz gehören statt in eine fragile Tabelle.
Beginnen Sie mit dem NOI (Net Operating Income)
Der NOI (Nettobetriebsergebnis) ist der Ertrag, den ein Objekt aus dem Betrieb abwirft, vor Finanzierung und vor Steuern. Nehmen Sie die tatsächlich vereinnahmte Miete (effektive Bruttoeinnahmen nach Leerstand und Mietausfall) und ziehen Sie die Bewirtschaftungskosten ab, die der Eigentümer nicht weitergeben kann. Bei einer deutschen Vermietung ist diese Unterscheidung entscheidend: umlagefähige Betriebskosten werden über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergereicht, der NOI zählt daher nur die nicht umlagefähigen Kosten des Eigentümers, etwa Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und nicht umlagefähige Posten.
| Position | Betrag (EUR/Jahr) |
|---|---|
| Potenzielle Bruttomiete | 120.000 |
| abzüglich Leerstand und Mietausfall (5 %) | -6.000 |
| Effektive Bruttoeinnahmen | 114.000 |
| abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten | -34.000 |
| NOI | 80.000 |
Der NOI ist der Motor. Alle drei übrigen Kennzahlen lesen sich aus ihm ab, weshalb ein Fehler in der Kostenzeile leise alles Nachgelagerte vergiftet.
Cap Rate: die Momentaufnahme
Die Cap Rate (im deutschen Markt auch Nettoanfangsrendite) ist der NOI geteilt durch den Objektwert. Bei einem NOI von 80.000 EUR und einem Wert von 1.600.000 EUR liegt die Cap Rate bei 5,0 Prozent. Lesen Sie sie zweifach: als Rendite (das Objekt erwirtschaftet unverschuldet 5 Prozent pro Jahr auf seinen Wert) und als Preis (Käufer in diesem Markt zahlen rund das 20-fache des NOI). Die Cap Rate ist eine einjährige, unverschuldete Momentaufnahme; sie ignoriert Ihr Darlehen vollständig und sagt nichts über das nächste Jahr. Eine niedrigere Cap Rate bedeutet einen höheren Preis für dasselbe Einkommen, weshalb erstklassige deutsche Wohnimmobilien zu engen Cap Rates gehandelt werden und sekundäre Lagen zu weiteren.
DSCR: die Sicht der Bank
Der Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR) ist der NOI geteilt durch den jährlichen Kapitaldienst (Zins plus Tilgung). Kostet das Darlehen 64.000 EUR im Jahr, beträgt der DSCR 80.000 / 64.000 = 1,25x. Das Objekt verdient also 25 Prozent mehr, als es zur Bedienung der Bank braucht. Kreditgeber setzen eine Untergrenze, oft rund 1,20x bis 1,25x für stabilisierte Wohnobjekte, unterhalb derer sie nicht finanzieren oder einen Auflagenbruch feststellen. Der DSCR ist die Finanzierungslinse: gleicher NOI, nun aber am Kapitaldienst gemessen statt am Preis.
IRR: die gesamte Haltedauer
Der interne Zinsfuß (IRR) ist die einzige Kennzahl, die die Zeit umspannt. Er ist der Abzinsungssatz, der den Kapitalwert aller Zahlungsströme (das eingesetzte Eigenkapital, die jährlichen Rückflüsse und der Nettoerlös beim Verkauf) auf null bringt. Weil er die Zahlungen nach ihrem Zeitpunkt abzinst, zählt ein Euro im ersten Jahr mehr als ein Euro im fünften. Fortgeführt mit 400.000 EUR Eigenkapital und fünf Jahren Haltedauer:
- Jahr 0: -400.000 EUR (Eigenkapital: 1.600.000 Preis minus 1.200.000 Darlehen)
- Jahre 1 bis 4: je +16.000 EUR (NOI 80.000 minus Kapitaldienst 64.000)
- Jahr 5: +16.000 EUR Rückfluss plus 760.000 EUR Nettoerlös (Verkauf 1.840.000 minus Restschuld 1.080.000)
Löst man nach dem Satz, der den Kapitalwert auf null setzt, ergibt sich ein IRR von rund 17 Prozent. Beachten Sie, was der IRR erfasst und die Cap Rate nicht: Hebel, Mietsteigerung, die getilgte Restschuld sowie Zeitpunkt und Höhe des Verkaufs. Es ist die Zahl, die ein Fonds seinen Investoren meldet, und die Grundlage für einen GP/LP-Ausschüttungswasserfall.
Wie die vier zusammenhängen
| Kennzahl | Beantwortete Frage | Formel | Horizont | Enthält Fremdkapital? |
|---|---|---|---|---|
| NOI | Was erwirtschaftet der Betrieb? | Effektive Bruttoeinnahmen minus Bewirtschaftungskosten | Ein Jahr | Nein |
| Cap Rate | Was ist dieses Einkommen jetzt wert? | NOI / Wert | Momentaufnahme | Nein |
| DSCR | Deckt die Miete das Darlehen? | NOI / Kapitaldienst | Ein Jahr | Ja |
| IRR | Was brachte die gesamte Investition? | Satz, bei dem der Kapitalwert aller Zahlungen = 0 | Ganze Haltedauer | Ja |
Zusammen erzählen sie eine Geschichte: Der NOI speist Cap Rate und DSCR direkt und treibt den IRR über jeden Jahres-Cashflow. Ändern Sie eine Miete, bewegt sich der NOI; bewegt sich der NOI, verschieben sich alle drei. Genau darin liegt das Problem, sie getrennt zu führen.
Warum sie auf einen Datensatz gehören, nicht in eine Tabelle
In einer Tabelle wird der NOI einmal getippt und in ein Bewertungsblatt, ein Bankblatt und ein IRR-Modell kopiert, die alle auseinanderlaufen, sobald ein Mieter verlängert oder eine Kostenbuchung eintrifft. Bei REPM leben die Zahlen am Objekt. Mietaufstellung, nicht umlagefähige Kosten und Darlehenskonditionen laufen in Cashflow und Finanzkennzahlen auf demselben Dataverse-Datensatz zusammen, sodass Cap Rate, DSCR und IRR neu rechnen, wenn sich ein Mietvertrag oder eine Ist-Kostenbuchung ändert, ohne Abtippen und ohne eine Version namens final_v7. Als DIN-276-Kostengruppen erfasste Entwicklungskosten bilden die Basis, an der der IRR gemessen wird, und der resultierende IRR speist einen GP/LP-Ausschüttungswasserfall. Weil alles in Dataverse liegt, bleiben die zugrunde liegenden Belege nachvollziehbar und aufbewahrt, wie es die deutschen GoBD verlangen. Wenn Sie Ihre Renditen bisher in Excel führen, ist der Fall für eine einzige Wahrheit in REPM vs. Excel ausbuchstabiert.
Sehen Sie es an Ihren eigenen Zahlen. Starten Sie eine kostenlose REPM-Lite-Testversion unter app.repm.cloud und beobachten Sie, wie NOI, Cap Rate, DSCR und IRR aus einem Objektdatensatz aktualisiert werden.
FAQ
Was ist eine gute Cap Rate?
Es gibt keinen allgemeingültigen Wert. Die Cap Rate wird vom Markt je Assetklasse und Lage bestimmt: erstklassige deutsche Wohnimmobilien handeln zu niedrigen Cap Rates, weil Käufer ein hohes Vielfaches für sicheres Einkommen zahlen, während sekundäre Lagen und riskantere Objekte höhere Cap Rates tragen. Eine Cap Rate ist nur im Vergleich zu ähnlichen Verkäufen im selben Markt aussagekräftig, nicht als absoluter Zielwert.
Warum kann der IRR stark aussehen, während der DSCR knapp ist?
Hebelwirkung. Mehr Fremdkapital verringert das eingesetzte Eigenkapital, was den Eigenkapital-IRR heben kann, erhöht aber zugleich den jährlichen Kapitaldienst, was den DSCR senkt. Ein stark gehebelter Deal kann einen attraktiven IRR zeigen und trotzdem die Mindest-DSCR-Auflage einer Bank verfehlen, weshalb beide zusammen und nicht isoliert gelesen werden müssen.
Enthält der NOI die Darlehensrate?
Nein. Der NOI wird vor Finanzierung und vor Steuern gemessen, der Kapitaldienst fließt also nie ein. Das Darlehen taucht stattdessen im DSCR und im IRR auf. Bei einer deutschen Vermietung schließt der NOI zudem die umlagefähigen Betriebskosten aus, weil diese über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden; nur die nicht umlagefähigen Kosten des Eigentümers mindern den NOI.
Kann ich das nicht einfach in einer Tabelle führen?
Sie können, aber die vier Kennzahlen laufen auseinander, sobald sich eine Eingabe ändert, weil der NOI in getrennte Tabellenblätter kopiert wird, die von Hand aktualisiert werden. Wenn Mietaufstellung, Kosten und Darlehenskonditionen auf einem Objektdatensatz liegen, werden alle vier gemeinsam neu berechnet und die zugrunde liegenden Belege bleiben GoBD-konform nachvollziehbar.