Tipps und Tools

Immobilien-Tipps und Checklisten für den Alltag

Kurze, praxisnahe Übersichten für die Aufgaben, die still einen Tag kosten: eine Nebenkostenabrechnung, ein Umzug aus Excel, ein Inserat, das beim ersten Versuch durch das Portal geht. Arbeiten Sie jede an Ihren vorhandenen Daten ab.

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Das ist die Kurzfassung. Jede Übersicht ist eine Checkliste, die Sie in einem Rutsch abarbeiten, ohne Einrichtung und ohne Vorlage. Brauchen Sie die vollständige Methode dahinter, gehen die Ratgeber in die Tiefe, und die Vorlagen sparen das Abtippen. Die Checklisten rund um Mietverträge, Nebenkosten und Portale setzen die Seite Verwalten von REPM voraus; die aus der Entwicklung laufen ab der kostenlosen Testversion.

Checklisten für heute

Zwei Aufgaben, die aus dem Kopf gemacht am ehesten schiefgehen.

Nebenkosten

Vor Ihrer ersten Nebenkostenabrechnung

Gehen Sie das durch, bevor Sie eine einzige Abrechnung erzeugen. Die meisten Streitfälle gehen auf einen ausgelassenen Punkt zurück.

[ ] Der Abrechnungszeitraum ist abgeschlossen und die 12-Monats-Frist nach § 556 Abs. 3 BGB steht im Kalender
[ ] Jede umgelegte Kostenart ist im Mietvertrag vereinbart und nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig
[ ] Je Kostenart ist ein Umlageschlüssel gesetzt: Fläche, Verbrauch, Personen oder Einheit
[ ] Zählerstände für Heizung und Warmwasser liegen vor, 50 bis 70 Prozent werden nach Verbrauch abgerechnet (Heizkostenverordnung)
[ ] Leerstandszeiten sind markiert, damit leere Einheiten der Eigentümer trägt und nicht die Mieter
[ ] Die je Mieter geleisteten Vorauszahlungen stimmen mit dem Konto überein
[ ] Mieter, die im Zeitraum gewechselt haben, werden taggenau geteilt, nicht auf den Monat gerundet

Läuft auf der Seite Verwalten

Portale

Ein Inserat für ImmobilienScout24 vorbereiten

Was stimmen muss, bevor Sie veröffentlichen, damit das Inserat sauber online geht und nicht zurückläuft.

[ ] Energieausweis zur Hand: Art, Wert, Klasse, Heizungsart und Baujahr, im Inserat nach GEG Pflicht
[ ] Fotos in Raumreihenfolge: Außenansicht, Wohnen, Küche, Bad, Schlafräume, Grundriss zuletzt
[ ] Titelbild bewusst gewählt, denn das erste Bild entscheidet über den Klick
[ ] Exposétext mit den Fakten oben: Zimmer, Fläche, Etage, Verfügbarkeit, dann der Beschreibungstext
[ ] Kaltmiete, Nebenkosten und Heizkosten getrennt ausgewiesen, dazu die Kaution
[ ] Provisionsangabe für diesen Fall korrekt
[ ] Adresse genau genug zum Geocodieren, damit die Kartennadel auf dem Haus sitzt und nicht auf der Straße

Wie die Syndizierung funktioniert

Daten importieren und auf die Karte bringen

Die zwei Schritte, die alles danach leichter machen.

Umzug

In einem Nachmittag von Excel umsteigen

Was Sie mitnehmen und was in der alten Datei bleibt. Saubere Eingaben hier ersparen Ihnen später eine Woche Korrektur.

Nach REPM mitnehmen

Eine Zeile je Einheit, nicht je Gebäude, also verbundene Zellen auftrennen
Eine feste Objektreferenz, die Sie schon nutzen: Türnummer, ALKIS oder Flurstück, oder Ihre interne ID
Den aktuellen Mietvertrag je Einheit: Mieter, Beginn, Kaltmiete, Vorauszahlung, Kaution
Die Adresse in getrennten Spalten: Straße, Hausnummer, PLZ, Ort

Weglassen

Farbcodes, die nur Sie verstehen, machen Sie daraus lieber eine Status-Spalte
Verbundene Kopfzeilen und Summenzeilen, denn REPM summiert selbst
Formeln, die auf andere Tabellenblätter zeigen, bringen Sie die Werte, die Logik entsteht im Kostencockpit neu
Doppelte Mieterzeilen zur selben Einheit, behalten Sie den aktuellen Vertrag und archivieren Sie die Historie getrennt

Datenimport-Vorlage holen

Geocoding

Ihre Objekte auf die Karte bringen

Beim Geocodieren entscheidet allein die Adressqualität. Einmal richtig gesetzt, folgen jede Nadel, jeder Filter und jeder Portal-Export.

[ ] Straße und Hausnummer in getrennten Feldern, die Nummer samt Zusatz wie 12a
[ ] Eine fünfstellige PLZ und ein Ort, der wirklich dazu passt
[ ] Keine Etage, Einheit oder c/o im Straßenfeld, das schiebt die Nadel vom Haus weg
[ ] Land gesetzt, damit eine Würzburger Adresse nicht anderswo landet
[ ] Ortsteil im eigenen Feld, nie an die Straße gehängt
[ ] Nach einer Korrektur neu geocodieren, denn eine alte Nadel bewegt sich nicht von selbst

Zur Objektkarte

Nachschlage-Übersichten

Zwei Listen, die man beim Anlegen oder beim Lesen eines Berichts offen lässt.

Mietverträge

Zehn Felder, die jeder Mietvertrag haben sollte

Trägt ein Mietvertrag diese zehn Felder, haben Mietaufstellung, Nebenkostenabrechnung und Fristen alles, was sie brauchen.

1. Die Objektreferenz, auf die der Vertrag zeigt: ein Vertrag zu einer Einheit, oder eine klare Zuordnung bei mehreren
2. Mieter, in dem Namen, der im Vertrag steht
3. Mietbeginn, und ein Ende oder unbefristet
4. Kaltmiete und das Datum der letzten Änderung
5. Nebenkosten-Vorauszahlung und was sie abdecken soll
6. Kaution: Höhe, Form und wo sie liegt
7. Anpassungsgrundlage: Indexmiete, Staffelmiete oder keine
8. Kündigungsfrist und eine etwaige Mindestlaufzeit
9. Die Fläche für die Umlage (Wohnfläche in m²)
10. Eine Zahlungsreferenz, damit eingehende Miete ohne Handarbeit zugeordnet wird

Mietverträge in Verwalten

Entwicklung

Eine DIN-276-Abweichung richtig lesen

Eine rote Kostengruppe ist nicht immer eine Überschreitung. Lesen Sie in dieser Reihenfolge, bevor Sie Alarm schlagen.

1. Gleiches mit Gleichem vergleichen: Plan gegen dieselbe Kostenplan-Version, nicht gegen die Schätzung von letzter Woche
2. Zuerst auf Kostengruppen-Ebene lesen, KG 300 (Bauwerk - Baukonstruktionen) und KG 400 (Bauwerk - Technische Anlagen), dann eintauchen
3. Beauftragt und Prognose trennen: eine erteilte Bestellung ist keine bezahlte Rechnung
4. Fragen, ob eine rote Gruppe echter Mehrbedarf oder nur eine zeitliche Verschiebung ist, denn eine früh gebuchte Rechnung liest sich wie eine Überschreitung
5. Auf KG 700 (Baunebenkosten) schauen, wenn nichts anderes die Abweichung erklärt, denn hier stecken Honorare und Finanzierung
6. Die Reserve beachten: hat eine Gruppe ihren Puffer aufgebraucht, ist das Risiko gewandert, auch wenn die Summe noch stimmt

Zum Kostencockpit

Häufige Fragen

Brauche ich eine Vorlage, um zu starten?

Nein. Jede Übersicht hier läuft gegen das, was Sie ohnehin führen. Kommen Sie aus einer Tabelle, spart die Datenimport-Vorlage auf der Vorlagen-Seite das Abtippen, nötig ist sie aber nicht, und keine dieser Checklisten hängt daran.

Wo stehen die ausführlichen Erklärungen?

In den Ratgebern. Die Tipps sind die Kurzfassung für den Alltag; die Ratgeber behandeln DIN 276, die Nebenkostenabrechnung und die ImmobilienScout24-Syndizierung vollständig, mit der Begründung hinter jedem Schritt.

Was davon geht in der kostenlosen Testversion?

Die Themen aus der Entwicklung. Eine DIN-276-Abweichung lesen und der Umzug aus einer Tabelle laufen beide in REPM Lite. Mietverträge, Nebenkosten und Portal-Inserate sind ab Pro, also brauchen die Nebenkosten-, Mietvertrags- und Inserats-Checklisten eine Pro- oder Enterprise-Umgebung.

Mit einer Checkliste und einem echten Objekt starten

Öffnen Sie REPM Lite 30 Tage kostenlos und gehen Sie die DIN-276- oder die Umzugs-Übersicht an Ihren eigenen Zahlen durch. Die Nebenkosten-, Mietvertrags- und Inserats-Übersichten kommen mit Pro.

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Keine Vorlage nötigAuf DIN 276 und BetrKV gestütztBereit für ImmobilienScout24 und OpenImmo