Ein Darlehen kann seinen DSCR-Covenant einhalten und trotzdem am Debt-Yield-Test einer Bank scheitern. Die beiden Zahlen können aus einem konkreten, strukturellen Grund auseinanderfallen: Der DSCR bewegt sich mit der Tilgungsdauer und dem Zinssatz, der Debt Yield nicht. Banken prüfen beide, seit genug Finanzierungen mit komfortablem DSCR aufgetaucht sind, deren zugrunde liegendes Darlehen in absoluter Betrachtung grenzwertig war.
Der Debt Yield ist NOI geteilt durch Darlehensbetrag, mehr nicht
Nehmen Sie denselben NOI aus NOI, Cap Rate, IRR und DSCR erklärt, 80.000 EUR, gegen ein Darlehen von 1.000.000 EUR. Der Debt Yield ist 80.000 / 1.000.000, also 8 Prozent. Keine Wertannahme, keine Tilgungsdauer, kein Zinssatz. Er beantwortet eine einzige Frage: Müsste die Bank das Objekt heute zurücknehmen und im Notverkauf abstoßen, wie viel laufender Ertrag steht der offenen Schuld allein aus dem Einkommen gegenüber.
Warum sich der DSCR allein schönrechnen lässt und der Debt Yield nicht
Dehnen Sie die Tilgung desselben Darlehens über 1.000.000 EUR von 20 auf 30 Jahre, sinkt der jährliche Kapitaldienst, und das hebt den DSCR, bei einem Darlehen, das keinen Euro sicherer ist als zuvor. Der Debt Yield bewegt sich nicht, weil er die Tilgungsdauer von vornherein nie berücksichtigt hat. Ein niedrigerer Zinssatz tut dem DSCR dasselbe an: Er verbessert den Deckungsgrad, ohne etwas daran zu ändern, wie stark die Bank tatsächlich exponiert ist, wenn der Markt dreht. Der Debt Yield hat sich in der gewerblichen Finanzierung vor allem deshalb als zweiter Standardtest durchgesetzt, um genau diese Lücke zu schließen, und heute stehen beide Kennzahlen meist gemeinsam im selben Term Sheet statt einzeln.
Worauf eine Bank tatsächlich achtet
Als Mindest-Debt-Yield für stabilisierte Gewerbeobjekte werden üblicherweise 8 bis 10 Prozent genannt, enger bei erstklassigen Lagen, weiter bei sekundären oder noch nicht stabilisierten Objekten. DSCR-Untergrenzen für stabilisierte Ertragsobjekte liegen typischerweise um 1,20x bis 1,25x, dieselbe Spanne wie im NOI-Beitrag. Ein Deal kann die eine Hürde nehmen und an der anderen scheitern, und wenn das passiert, sollte man in aller Regel das Scheitern am Debt Yield ernst nehmen, denn es ist die Kennzahl, die sich nicht schon durch eine Umstrukturierung des Darlehens verbessert.
Wenn ein Covenant reißt
Die meisten Kreditverträge gehen nicht unmittelbar in den Verzug. Ein gerissener DSCR- oder Debt-Yield-Covenant löst in der Regel zuerst einen Cash Sweep aus, der überschüssigen Cashflow einbehält, der sonst an den Sponsor ausgeschüttet würde, gefolgt von Heilungsrechten: eine Eigenkapitalspritze, eine teilweise Sondertilgung oder beides, so bemessen, dass die Kennzahl wieder über die Schwelle kommt. Erst ein anhaltender oder ungeheilter Bruch eskaliert weiter. Die Mechanik unterscheidet sich je nach Kreditvertrag, aber die Reihenfolge, erst Sweep, dann Heilung, dann Verzug, ist standardisiert genug, um damit zu planen.
Warum das neben dem DSCR auf denselben Datensatz gehört
Der Debt Yield braucht genau zwei Zahlen, die eine Bank ohnehin verlangt: den NOI und die offene Restschuld des Darlehens. Beide liegen bereits am Objektdatensatz, neben Cap Rate, DSCR und IRR, denselben Zahlen, aus denen ein GP/LP-Ausschüttungswasserfall bei der Ausschüttung liest. Den Debt Yield in diese Auswertung aufzunehmen, ist ein zweiter Blick auf bereits vorhandene Zahlen, kein weiteres Modell, das gepflegt werden muss.
Prüfen Sie beide an einem echten Darlehen. Starten Sie eine kostenlose REPM-Lite-Testversion unter app.repm.cloud und sehen Sie, wie Debt Yield und DSCR nebeneinander an demselben Objekt stehen.
FAQ
Was ist ein guter Debt Yield?
Es gibt keinen festen Schwellenwert, aber stabilisierte Gewerbeobjekte übertreffen die Mindestanforderungen der Banken üblicherweise im Bereich von 8 bis 10 Prozent, wobei erstklassige Objekte am unteren Ende liegen und sekundäre oder noch nicht stabilisierte Objekte höher angesetzt werden. Es hängt von Bank, Assetklasse und Markt ab.
Warum prüfen Banken den Debt Yield, wenn sie schon den DSCR haben?
Weil der DSCR von der Tilgungsdauer und vom Zinssatz abhängt, die sich beide über die Darlehensstruktur anpassen lassen, ohne dass das zugrunde liegende Objekt weniger riskant wird. Der Debt Yield klammert die Finanzierungsstruktur vollständig aus und erfasst so grenzwertige Finanzierungen, die eine günstige Tilgungsdauer sonst hinter einem akzeptablen DSCR verstecken kann.
Kann ein Darlehen den DSCR bestehen und trotzdem am Debt Yield scheitern?
Ja, und das Muster ist häufig genug, dass beide Kennzahlen gemeinsam geprüft werden. Eine lange Tilgungsdauer oder ein niedriger Zinssatz kann einen komfortablen DSCR bei einem Darlehen erzeugen, das gemessen am Debt Yield grenzwertig ist, denn der Debt Yield bezieht keine der beiden Größen ein.
Verbessert eine Umschuldung zu einem niedrigeren Zinssatz den Debt Yield?
Nein. Der Debt Yield ist NOI geteilt durch Darlehensbetrag und enthält den Zinssatz überhaupt nicht. Ein niedrigerer Zinssatz verbessert den DSCR, weil er den Kapitaldienst senkt, lässt den Debt Yield aber genau dort, wo er war, sofern sich nicht der Darlehensbetrag selbst ändert.