Wenn Sie Immobilien entwickeln, verkaufen und halten, liegen Ihre Daten wahrscheinlich an mehr Orten als Ihre Gebäude. Die Baukosten stehen in einer Tabelle, die Mietliste in einer anderen, die Vermarktung läuft über ein separates Portal-Tool, und die Investorenrendite wird jedes Quartal von Hand neu aufgebaut. Jede Übergabe ist eine Gelegenheit, bei der eine Zahl auseinanderläuft, und wenn die Frage die Geschäftsführung erreicht, weiß niemand mehr, welche Version stimmt. Immobilien-Portfoliomanagement-Software soll damit Schluss machen, indem sie eine einzige Datenquelle unter den gesamten Lebenszyklus legt. In der Praxis deckt die meiste Software nur einen Ausschnitt ab.
Dieser Ratgeber vergleicht sechs der besten Plattformen für Immobilien-Portfoliomanagement 2026 mit DACH-Blick, damit Sie ein Werkzeug zu Ihrer tatsächlichen Arbeitsweise finden. Manche sind für Makler gebaut, manche für globale Gewerberiesen, manche für private Vermieter mit einer Handvoll Wohnungen. Wir stellen REPM an die erste Stelle, weil es für Teams entwickelt wurde, die auf demselben Datensatz entwickeln und betreiben, benennen aber ehrlich, wo eine andere Lösung besser zu Ihnen passt. Beginnen Sie mit der Vergleichstabelle, lesen Sie dann die Details, und schließen Sie mit einer kurzen Checkliste ab.
Was die beste Immobilien-Portfoliomanagement-Software ausmacht
Portfoliomanagement ist nicht dasselbe wie Buchhaltung oder CRM. Die richtige Plattform lässt Sie Geld und Objekte zusammen sehen, von der ersten Kostenschätzung bis zur letzten Mietverlängerung, ohne etwas doppelt zu erfassen. Achten Sie beim Vergleich auf Folgendes.
- Ein Datensatz über den gesamten Lebenszyklus. Dasselbe Objekt sollte sein Entwicklungsbudget, seine Vertriebspipeline und seine Mietliste tragen, damit bei der Übergabe vom Bau zum Betrieb nichts verloren geht.
- Echtes Entwicklungscontrolling. Strukturierte Kostengruppen wie DIN 276, Plan-Ist-Abweichung, Budgetversionen und Freigaben, nicht nur eine Summe in einer Zelle.
- Kennzahlen, die sich selbst aktualisieren. IRR, MOIC, DSCR und Cashflow, die sich mit Kosten und Mieten neu berechnen, statt als veralteter Quartalsaufbau.
- Betrieb auf denselben Daten. Einheiten, Mietverträge, Mieter, Instandhaltung und Mieterwechsel, die alle in die Zahlen oben einfließen.
- Integrierte Distribution. Listing-Syndizierung an die Portale Ihres Marktes, mit Leads, die dem richtigen Objekt zugeordnet zurückkommen.
- Verlässliche Governance. Rollenbasierte Sicherheit, Audit-Historie und klare Datenresidenz, gerade im EU-Raum.
Die beste Immobilien-Portfoliomanagement-Software im Überblick
Hier die Auswahl, mit dem jeweils passenden Anwender und dem Preismodell. Preise Stand 2026, ohne MwSt., sofern nicht anders angegeben.
| Software | Am besten für | Preis |
|---|---|---|
| REPM | Teams, die auf einem Datensatz entwickeln und halten | Lite 19 EUR/Monat, Pro 399 EUR/Monat pro Umgebung, 30 Tage gratis |
| onOffice | Makler- und Vermarktungsarbeit in DACH | 79 bis 99 EUR/Nutzer/Monat, 24 Monate Vertrag |
| Yardi | Große globale Gewerbeportfolios | Enterprise, Preis auf Anfrage |
| Planon | Corporate Real Estate und Facility Management | Enterprise, Preis auf Anfrage |
| Covercy | Investmentfirmen und GP-LP-Fonds | Preis auf Anfrage |
| objego / VermietenPlus / immocloud | Kleine private Vermieter | Von gratis bis rund 26 EUR/Monat |
1. REPM
Am besten für: Teams, die entwickeln und danach halten und einen Datensatz von der ersten Kostenschätzung bis zum letzten Mietvertrag wollen.
Was es kann: REPM ist ein Microsoft-Dataverse-Produkt, das Entwicklung, Objektverwaltung, einen geführten Vertriebsprozess und Listing-Syndizierung auf einem einzigen Objektdatensatz vereint. Eine vierstufige Hierarchie (Quartier, Bauabschnitt, Haus, Wohnung) trägt ein DIN-276-Kostencockpit mit Plan, Ist und Abweichung je Kostengruppe, Cashflow und Finanzkennzahlen wie IRR, MOIC und DSCR sowie Kostenplan-Versionen mit Freigaben. Ist das Gebäude fertig, hält derselbe Datensatz bereits Einheiten, Mietverträge, Mieter und Instandhaltung, sodass keine Migration von einem Bau- in ein Betriebssystem nötig ist.
Stärken: Der Lebenszyklus bleibt auf einem Datensatz, sodass eine Änderung der Baukosten direkt in die Rendite fließt und eine fertige Einheit direkt in die Mietliste. Die Syndizierung ist eingebaut (OpenImmo-Export, ImmobilienScout24-Connector und getrackte Web-Exposés), und Leads kommen dem Objekt zugeordnet zurück. REPM ist zweisprachig Deutsch und Englisch, multiwährungsfähig und läuft auf Dataverse mit Sicherheitsrollen, Audit, Power BI und EU-Datenresidenz. REPM Lite ist ein echter kostenloser Self-Service-Test.
Grenzen: REPM ist auf DACH ausgerichtet und bewusst keine globale Gewerbe-Suite. Pro läuft in Ihrem eigenen Microsoft-Tenant, das heißt, darunter liegen Microsoft-Lizenzen, was Teams ohne Microsoft-Umfeld einplanen sollten. Wer nur wenige Bestandsmietverhältnisse verwaltet und nie entwickelt, kommt womöglich mit einem schlankeren Vermieter-Tool aus.
Preis: Lite kostet 19 EUR/Monat (190 EUR jährlich) für einen Nutzer und bis zu 20 Einheiten, monatlich kündbar, die ersten 30 Tage gratis. Pro kostet 399 EUR/Monat pro Umgebung (jährlich), faire Nutzung bis 25 Nutzer, ohne 24-Monats-Bindung, zuzüglich Ihrer Microsoft-Lizenzen. Für ein Team mit 10 Nutzern sind das rund 570 EUR/Monat alles inklusive. Details auf der Preisseite und im ehrlichen Vergleich.
2. onOffice
Am besten für: Makler und Vermarkter im DACH-Raum, die in Exposés und Portalen leben.
Was es kann: onOffice ist eine ausgereifte Makler-CRM- und Vermarktungsplattform, seit 2001 am Markt. Sie verbindet sich mit über 150 Portalen via OpenImmo, und die Exposé-Werkzeuge sind tief: ein PDF-Designer, Web-Exposés mit Öffnungs-Tracking, Suchprofil-Matching mit automatischem Exposéversand, ein Einwilligungsassistent nach DSGVO und Prozessautomatisierung in den höheren Editionen.
Stärken: Für Gewinnung und Vermarktung von Mandaten ist onOffice schwer zu schlagen, mit jahrelanger Verfeinerung in Portalveröffentlichung, Interessenten-Matching und Besichtigungskoordination. Wer fremde Objekte verkauft und vermietet, ist hier zu Hause.
Grenzen: onOffice ist Makler-Vermarktung und CRM, kein System of Record für Entwicklung oder Assetmanagement. Es gibt kein Entwicklungscontrolling (keine DIN-276-Kostengruppen, keine Budgetversionen oder Freigaben, kein Cashflow, kein MOIC, IRR oder DSCR), Mieter existieren nur als Adresstypen statt als echte Mietverträge, und es gibt kein eigenes Nachfrageportal. Hinzu kommen ein Pro-Platz-Modell und eine Mindestvertragslaufzeit von 24 Monaten.
Preis: enterprise pro kostet 79 EUR/Nutzer/Monat, die meistverkaufte all-in-Edition 99 EUR/Nutzer/Monat, eine expert-Stufe auf Anfrage, alle ohne MwSt. Jede Edition hat 24 Monate Mindestlaufzeit (mit 5-Jahres-Preisgarantie), dazu eine Servicepauschale von 50 EUR/Monat, die ab zehn Nutzern entfällt. Ein 10-Platz-all-in-Setup liegt bei rund 990 EUR/Monat vor Websites oder Add-ons. Den direkten Vergleich finden Sie unter REPM vs. onOffice.
3. Yardi
Am besten für: große globale Gewerbeportfolios.
Was es kann: Yardi ist eine seit langem etablierte Enterprise-Suite für Objekt- und Investmentmanagement, weltweit bei großen Eigentümern und Verwaltern im Einsatz. Sie ist breit und modular und deckt Buchhaltung, Betrieb und Investmentmanagement für umfangreiche Gewerbebestände ab.
Stärken: Tiefe und Skalierung. Für eine globale Institution mit Tausenden Objekten und einem eigenen Systemteam ist diese Breite ein echter Vorteil.
Grenzen: Diese Skalierung bedeutet meist ein Implementierungsprojekt und Enterprise-Beschaffung statt eines Self-Service-Starts. Für einen mittelgroßen DACH-Entwickler oder ein privates Portfolio ist es oft mehr Plattform, als die Aufgabe braucht.
Preis: Enterprise, Preis auf Anfrage.
4. Planon
Am besten für: Corporate Real Estate und Facility Management.
Was es kann: Planon ist eine Enterprise-Plattform mit Fokus auf Corporate Real Estate und Gebäudebewirtschaftung, ausgerichtet auf große Nutzer und FM-Teams, die Gebäude als Arbeitsumgebungen verwalten, samt Instandhaltung, Flächen und Gebäudebetrieb.
Stärken: stark auf der Facility- und Workplace-Seite eines großen Immobilienbestands, wo sich ihre Tiefe in Betrieb und Instandhaltung auszahlt.
Grenzen: Sie ist auf Betrieb und Instandhaltung von Gebäuden ausgerichtet, nicht auf Entwicklungskalkulationen oder auf einen Vertriebs- und Syndizierungsprozess, sodass ein Entwickler-Investor Lücken bei Kostensteuerung und Distribution findet. Wie andere Enterprise-Tools ist es ein implementierungsgetriebener Kauf.
Preis: Enterprise, Preis auf Anfrage.
5. Covercy
Am besten für: Investmentfirmen und GP-LP-Fonds.
Was es kann: Covercy ist eine Investmentmanagement-Plattform mit starkem Banking- und Ausschüttungsfokus, gebaut für General Partner, die LP-Kapital einwerben und verwalten. Ihr Schwerpunkt liegt auf Investor Relations, Kapitalabrufen und Ausschüttungen, mit Banking-Funktionen direkt zur Hand.
Stärken: Für einen GP, dessen Hauptaufgabe das Bewegen und Berichten von Investorengeldern ist, ist der integrierte Banking- und Ausschüttungsfluss ein echter Komfort. Ist das Kapital- und Investorengeschäft Ihr Alltag, spricht Covercy Ihre Sprache.
Grenzen: Es liegt auf der Kapital- und Investorenseite, nicht auf Entwicklungscontrolling oder DACH-Portal-Syndizierung, sodass ein Team, das auch baut und vermietet, weiterhin einen Ort für das DIN-276-Budget und die Mietliste braucht.
Preis: Preis auf Anfrage.
6. objego, VermietenPlus und immocloud
Am besten für: kleine private Vermieter mit einer Handvoll Bestandsmietverhältnisse.
Was es kann: Das sind deutsche Self-Service-Tools für die Hausverwaltung von Bestandsmietverhältnissen: Objekt- und Mieterdaten, Nebenkostenabrechnung, Bankanbindung und Steuerexporte. Sie sind günstig und schnell startklar, und für einen kleinen privaten Vermieter ist das oft genau richtig.
Stärken: Preis und Einfachheit. objego hat eine kostenlose Basics-Stufe; VermietenPlus bündelt Nebenkostenabrechnung, einen Nur-Lese-Bankfeed, Beleg-OCR und einen Anlage-V-Export; immocloud ergänzt in der Manager-Stufe ein Mieterportal. Alle lassen sich ohne Projekt einführen.
Grenzen: Keines hat Entwicklungs- oder Projektfunktionen, DIN-276-Kostenverfolgung, Listing-Syndizierung mit eigenem Portal oder einen geführten Vertriebsprozess. Sie hören bei "Verwalte die Vermietung" auf, was der Sinn ist, aber auch bedeutet, dass Sie sie in dem Moment überwachsen, in dem Sie in größerem Stil bauen oder verkaufen.
Preis: objego ist in Basics gratis, mit einem Verwaltung-Tarif zu 7,95 EUR/Monat (inkl. MwSt.) plus 0,95 EUR Nebenkosten-Zusatz je Einheit, bei 12 Monaten Laufzeit. VermietenPlus kostet 9,90 EUR/Monat inklusive einer Einheit, plus 0,99 EUR/Monat je weiterer Einheit, monatlich kündbar mit 30-Tage-Test. immocloud hat keine Gratisstufe, aber 45 Tage Test, mit Starter (bis 5 Einheiten) zu 9,99 EUR/Monat und Manager-Stufen zu 15,99 bis 25,99 EUR/Monat (netto, jährlich).
Worauf Sie achten sollten
Bevor Sie sich festlegen, prüfen Sie jedes Tool anhand einer kurzen Checkliste, die an Ihrer Arbeit hängt, nicht an einer Funktionsmatrix.
- Wo entsteht Ihr Wert? Entsteht ein wesentlicher Teil während der Entwicklung, brauchen Sie echte Kostensteuerung, kein Mietbuch mit angeschraubtem Budgetfeld.
- Was passiert bei der Übergabe? Fragen Sie, ob ein fertiges Projekt auf demselben Datensatz zum Bestandsobjekt wird oder ob es jemand in einem zweiten System neu erfasst.
- Wie kommen Leads rein und raus? Prüfen Sie, ob die Syndizierung wechselseitig ist, sodass Anfragen dem Objekt zugeordnet zurückkommen statt in einem Sammelpostfach zu landen.
- Wie hoch sind die echten Gesamtkosten? Addieren Sie Platzgebühren, Mindestlaufzeiten, Einrichtungsgebühren und darunterliegende Plattformlizenzen und vergleichen Sie Monatssummen für Ihre reale Personalstärke.
- Wem gehören die Daten, und wo liegen sie? Für EU-Betreiber sind Datenresidenz und Audit keine optionalen Extras.
Welche Lösung passt zu Ihnen
Es gibt keinen Alleingewinner, weil diese Tools verschiedene Aufgaben bedienen, und die ehrliche Antwort hängt davon ab, was Sie am meisten tun.
- Sie entwickeln und halten dann. REPM ist genau dafür gebaut und hält Kostensteuerung, Vertrieb und Mietliste auf einem Datensatz, damit bei der Übergabe nichts neu erfasst wird.
- Sie sind Makler in DACH. onOffice ist der Vermarktungs- und Portalspezialist und verdient seinen Platz für reine Verkaufs- und Vermietungsbüros.
- Sie führen einen globalen Gewerbebestand. Yardi oder Planon bringen die Enterprise-Tiefe, die Skalierung verlangt.
- Sie sind ein Fonds, der LP-Kapital bewegt. Covercy führt bei Banking und Ausschüttungen für GP-LP-Strukturen.
- Sie sind ein kleiner privater Vermieter. objego, VermietenPlus oder immocloud erledigen die Aufgabe günstig und einfach.
Baut und betreibt Ihr Team zugleich, spricht viel für eine Ein-Datensatz-Plattform, und mit REPM Lite testen Sie das mit Ihren eigenen Daten, bevor Sie etwas ausgeben. Kostenlosen REPM-Lite-Test starten, oder lesen Sie REPM vs. onOffice, falls Maklersoftware Ihre Hauptalternative ist.
Häufige Fragen
Was ist Immobilien-Portfoliomanagement-Software?
Immobilien-Portfoliomanagement-Software ist ein System, das Geld und Objekte eines Immobilienportfolios zusammen erfasst, idealerweise über den gesamten Lebenszyklus von der Entwicklungskalkulation über die Vertriebspipeline bis zur Mietliste. Die besten Tools halten eine einzige Datenquelle, damit Zahlen nicht zwischen Tabellen und getrennten Apps auseinanderlaufen.
Welche Software ist die beste für Projektentwickler?
Für Teams, die entwickeln und danach halten, ist REPM eigens gebaut, weil es DIN-276-Kostensteuerung, Cashflow, Investmentkennzahlen, Vertrieb und Mietliste auf einem Objektdatensatz hält. Enterprise-Suiten wie Yardi und Planon passen zu sehr großen globalen Portfolios, onOffice eher zur reinen Maklerarbeit.
Was kostet Immobilien-Portfoliomanagement-Software?
Die Spanne ist groß. Kleine Vermieter-Tools starten gratis oder ab rund 8 bis 26 EUR pro Monat. REPM Lite kostet 19 EUR pro Monat, REPM Pro 399 EUR pro Monat pro Umgebung. Maklerplattformen wie onOffice liegen bei 79 bis 99 EUR pro Nutzer und Monat mit 24-Monats-Vertrag, und Enterprise-Suiten sind Preis auf Anfrage.
Brauche ich Enterprise-Software wie Yardi oder Planon?
Nur, wenn Sie ein sehr großes, oft globales Gewerbe- oder Corporate-Real-Estate-Portfolio mit eigenem Systemteam führen. Für einen mittelgroßen DACH-Entwickler oder ein privates Portfolio ist eine Enterprise-Einführung meist mehr Plattform und Kosten, als die Aufgabe braucht, und ein fokussiertes Produkt wie REPM passt besser.
Kann ich REPM kostenlos testen?
Ja. REPM Lite ist die ersten 30 Tage ein kostenloser Self-Service-Test, danach 19 EUR pro Monat für einen Nutzer und bis zu 20 Einheiten, monatlich kündbar. Sie starten unter app.repm.cloud und laden Ihre eigenen Daten, bevor Sie sich entscheiden.
Ist REPM eine gute onOffice-Alternative?
Das hängt von Ihrer Aufgabe ab. onOffice ist stärker in reiner Makler-Vermarktung und Portalveröffentlichung. REPM passt besser, wenn dasselbe Team entwickelt und betreibt, weil es Entwicklungscontrolling, Investmentkennzahlen und ein System of Record ergänzt, das onOffice nicht bietet.