Wird ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt, bilden die Eigentümer automatisch eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das Wohnungseigentumsrecht wurde durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) grundlegend reformiert; es trat am 1. Dezember 2020 in Kraft. Dieser Leitfaden erklärt, was sich geändert hat, welche Aufgaben der Verwalter hat, wie Beschlüsse gefasst werden, wie Hausgeld und Wirtschaftsplan funktionieren, was in die Jahresabrechnung gehört und welche Fristen zählen.
Die Reform hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als rechtsfähigen Verband gestärkt. Nicht die einzelnen Eigentümer, sondern die Gemeinschaft ist Trägerin der Rechte und Pflichten, schließt Verträge und wird nach außen vom Verwalter vertreten (Paragraf 9b WEG). Ansprüche rund um das Gemeinschaftseigentum richten sich in der Regel gegen die Gemeinschaft.
Was die Reform 2020 geändert hat
- Mehr Befugnisse für den Verwalter. Der Verwalter darf laufende Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung selbst treffen; nur gewichtigere Entscheidungen brauchen einen Beschluss (Paragraf 27 WEG).
- Zertifizierter Verwalter. Seit dem 1. Dezember 2022 können Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen (Paragraf 26a WEG), der eine Prüfung vor der IHK bestanden hat. Bereits bestellte Verwalter galten für eine Übergangszeit als zertifiziert.
- Einfachere bauliche Veränderungen. Bauliche Veränderungen werden grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen (Paragraf 20 WEG); die Kostenverteilung folgt Paragraf 21.
- Kein Quorum mehr. Eine ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist unabhängig von der Zahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig.
- Vermögensbericht. Neu ist der Vermögensbericht, der jährlich den Stand der Rücklage und das Vermögen der Gemeinschaft ausweist.
Der Verwalter und seine Aufgaben
Der Verwalter führt die laufenden Geschäfte der Gemeinschaft: Beschlüsse umsetzen, Hausgeld einziehen, Instandhaltung beauftragen, die Buchhaltung führen, die Versammlung einberufen und Wirtschaftsplan wie Jahresabrechnung erstellen. Er muss eine fortlaufend nummerierte Beschluss-Sammlung aller Beschlüsse und einschlägigen Gerichtsentscheidungen führen (Paragraf 24 Abs. 7). Ein Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter; die Reform hat die Größe des Beirats flexibel gemacht und die Haftung ehrenamtlicher Mitglieder auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt (Paragraf 29 WEG).
Die Eigentümerversammlung und wie Beschlüsse gefasst werden
Der Verwalter muss mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einberufen (Paragraf 24 Abs. 1). Die Einladung muss mindestens drei Wochen vorher zugehen (bisher zwei) und kann in Textform wie E-Mail erfolgen (Paragraf 24 Abs. 4). Über gewöhnliche Angelegenheiten wird mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden. Jeder Beschluss kann mit einer Anfechtungsklage innerhalb eines Monats vor dem Amtsgericht angegriffen werden; die Begründung ist binnen zwei Monaten einzureichen (Paragraf 45 WEG), eine Frist, die Eigentümer und Verwalter im Blick behalten müssen. Seit einer Änderung 2024 kann die Gemeinschaft mit Dreiviertelmehrheit beschließen, rein virtuelle Versammlungen abzuhalten.
Hausgeld und Wirtschaftsplan
Jeder Eigentümer zahlt Hausgeld: einen monatlichen Vorschuss für Betriebskosten, Instandhaltung und Rücklage. Der Verwalter erstellt jährlich einen Wirtschaftsplan. Seit der Reform beschließen die Eigentümer nicht mehr über den gesamten Plan, sondern nur über die Vorschüsse, die er vorsieht (Paragraf 28 Abs. 1). Ein Teil des Hausgeldes fließt in die Erhaltungsrücklage (durch die Reform von Instandhaltungsrücklage umbenannt), die in angemessener Höhe zu halten ist. Wer eine Wohnung vermietet, legt umlagefähige Kosten auf die Mieter um; wie das läuft, zeigt unser Nebenkostenabrechnung-Leitfaden.
Die Jahresabrechnung
Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung, die Plan- und Ist-Zahlen je Eigentümer gegenüberstellt. Die Eigentümer beschließen dann nur über die Abrechnungsspitze: die einzufordernden Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse, nicht über die gesamte Abrechnung (Paragraf 28 Abs. 2). Zusätzlich muss der Verwalter den Vermögensbericht mit Rücklagen- und Vermögensstand vorlegen (Paragraf 28 Abs. 4). Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht, ordnungsmäßige Verwaltung bedeutet aber eine zeitnahe Vorlage, üblicherweise im ersten Halbjahr des Folgejahres. Unterlagen sind aufzubewahren: Buchungsbelege acht Jahre (seit 2025 von zehn verkürzt), Bücher und Abschlüsse zehn Jahre; Details im GoBD-Archivierungs-Leitfaden.
Wichtige Fristen im Überblick
| Aufgabe | Frist |
|---|---|
| Eigentümerversammlung | Mindestens einmal pro Kalenderjahr |
| Einladung zur Versammlung | Mindestens 3 Wochen vorher, in Textform möglich |
| Anfechtung eines Beschlusses | Innerhalb 1 Monat; Begründung binnen 2 Monaten |
| Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan | Für das kommende Jahr beschlossen |
| Jahresabrechnung | Im Jahr nach dem Wirtschaftsjahr beschlossen |
| Aufbewahrung | Belege 8 Jahre; Bücher und Abschlüsse 10 Jahre |
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Häufige Fragen
Was ist eine WEG?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gemeinschaft, der jeder Eigentümer automatisch beitritt, sobald ein Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Seit der Reform 2020 ist sie ein rechtsfähiger Verband, der Rechte und Pflichten trägt und nach außen vom Verwalter vertreten wird.
Wie lange vorher muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden?
Der Verwalter muss die Einladung mindestens drei Wochen vor der Versammlung versenden; Textform wie E-Mail genügt. Die Versammlung muss mindestens einmal im Jahr stattfinden.
Worüber stimmen die Eigentümer bei Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung ab?
Seit der Reform stimmen die Eigentümer nur über die Zahlungen ab, nicht über das ganze Dokument: über die Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan und über die Abrechnungsspitze, also Nachschüsse oder angepasste Vorschüsse, aus der Jahresabrechnung.
Wie lange kann ein Beschluss angefochten werden?
Ein Beschluss kann innerhalb eines Monats nach der Versammlung vor dem Amtsgericht angefochten werden; die Begründung ist binnen zwei Monaten einzureichen (Paragraf 45 WEG). Danach wird er bindend, auch wenn er fehlerhaft ist, sofern er nicht nichtig ist.