Seit der Reform von 2019 darf ein Vermieter bis zu 8 Prozent der auf eine Wohnung entfallenden Modernisierungskosten als dauerhafte jährliche Mieterhöhung umlegen, zuvor waren es 11 Prozent. Die Zahl wird oft genannt und fast ebenso oft falsch angewendet, meist weil die Kostenbasis Arbeiten enthält, die von vornherein nicht umlagefähig waren.
Was als Modernisierung zählt und was nicht
§ 559 BGB lässt die 8 Prozent nur auf Kosten zu, die das Objekt tatsächlich aufwerten: bessere Dämmung, neue Fenster, ein Aufzug, Verbesserungen dieser Art. Instandhaltung, also gewöhnliche Wartung und Reparatur, die einen Zustand wiederherstellt, der ohnehin hätte bestehen sollen, zählt nicht und ist vor der Berechnung der 8 Prozent aus der Rechnung herauszurechnen. Ein Dach, das ersetzt wird, weil es undicht war, ist Instandhaltung. Ein Dach, das mit besserer Dämmung als zuvor ersetzt wird, ist teils Modernisierung, teils Instandhaltung, und nur der Verbesserungsanteil gehört in die Berechnung. An dieser Abgrenzung entzünden sich die meisten Streitigkeiten, und es lohnt sich, die Rechnung gleich beim ersten Mal sauber aufzuschlüsseln, statt später eine überhöhte Zahl zu verteidigen.
Die Kappungsgrenze, die unabhängig von den 8 Prozent greift
Selbst korrekt gerechnete 8 Prozent können weiter gedeckelt werden: Die Erhöhung darf innerhalb von sechs Jahren 3 EUR je Quadratmeter nicht übersteigen, oder 2 EUR je Quadratmeter, wenn die Miete vor der Erhöhung unter 7 EUR je Quadratmeter lag. Es gilt der jeweils niedrigere Wert, die Kappungsgrenze je Quadratmeter oder die 8-Prozent-Rechnung.
| Kleines Projekt | Größeres Projekt | |
|---|---|---|
| Wohnungsgröße | 70 m² | 70 m² |
| Aktuelle Kaltmiete | 8 EUR/m² | 8 EUR/m² |
| Auf die Wohnung entfallende Modernisierungskosten | 24.000 EUR | 40.000 EUR |
| 8 % jährliche Umlage | 1.920 EUR/Jahr (160 EUR/Monat) | 3.200 EUR/Jahr (267 EUR/Monat) |
| Kappungsgrenze (3 EUR x 70 m²) | 210 EUR/Monat | 210 EUR/Monat |
| Tatsächlich zulässige Erhöhung | 160 EUR/Monat | 210 EUR/Monat, gedeckelt |
Das kleine Projekt bleibt unter der Grenze, also greifen die vollen 8 Prozent. Das größere stößt an die Decke, bevor die 8-Prozent-Rechnung es täte, und die Mehrkosten lassen sich über die Mieterhöhung schlicht nicht umlegen, was auch immer auf der Rechnung steht.
Ankündigung in Textform, drei Monate vor Beginn
Der Vermieter muss die Modernisierung mindestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen und dabei Art und Umfang der Arbeiten, die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtliche Dauer angeben. Mieter können nur aus Härtegründen begrenzt widersprechen, und diese Gründe sind enger, als Mieter oft annehmen; die Ankündigung selbst ist aber nicht optional, und eine fehlende oder unvollständige kann die gesamte Erhöhung verzögern, unabhängig davon, wie die Kostenrechnung ausfällt.
Warum die Umlage neben den Mietvertrag gehört, den sie speist
Ein Modernisierungsvorhaben läuft bereits über DIN-276-Kostengruppen, wenn es während der Bauphase sauber erfasst wird. Einen Anteil derselben Kostengruppensumme für die 8-Prozent-Rechnung auf eine einzelne Wohnung herunterzubrechen, ist die Fortführung derselben Zahl, nicht eine zweite Tabelle, die nachträglich aus einem Stapel Rechnungen entsteht. Bei REPM liegen der Kostenplan auf der Entwicklungsseite und der Mietvertrag auf der Verwaltungsseite auf einem Objektdatensatz, sodass die Umlage und die daraus folgende Mieterhöhung auf dieselben Zahlen zurückgehen, statt Jahr für Jahr von wem auch immer neu rekonstruiert zu werden.
Rechnen Sie die Umlage an einem echten Projekt durch. Starten Sie eine kostenlose REPM-Lite-Testversion unter app.repm.cloud und führen Sie Modernisierungskosten bis zur Mieterhöhung auf Wohnungsebene durch.
FAQ
Wie hoch darf die Mieterhöhung nach einer Modernisierung maximal sein?
Acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten pro Jahr, durch die Reform von 2019 von elf Prozent gesenkt, zusätzlich begrenzt auf 3 EUR je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, oder 2 EUR je Quadratmeter, wenn die vorherige Miete unter 7 EUR je Quadratmeter lag.
Zählen Reparatur- und Instandhaltungskosten zu den 8 Prozent?
Nein. Als Modernisierung nach § 559 BGB zählen nur Kosten, die das Objekt tatsächlich aufwerten. Instandhaltung, also Arbeiten, die das Objekt in den Zustand versetzen, in dem es ohnehin hätte sein müssen, ist vor Anwendung der 8 Prozent aus der Kostenbasis herauszurechnen.
Gibt es eine Obergrenze, auch wenn die 8-Prozent-Rechnung höher ausfällt?
Ja. Die Erhöhung darf innerhalb von sechs Jahren 3 EUR je Quadratmeter nicht übersteigen, oder 2 EUR je Quadratmeter, wenn die Miete vor der Erhöhung unter 7 EUR je Quadratmeter lag, unabhängig davon, was 8 Prozent der Kosten sonst zulassen würden.
Wie lange im Voraus muss ein Vermieter Modernisierungsarbeiten ankündigen?
Drei Monate, in Textform, mit Angabe von Art und Umfang der Arbeiten, der zu erwartenden Mieterhöhung und der voraussichtlichen Dauer. Mieter haben nur enge Härtegründe für einen Widerspruch, die Ankündigungspflicht selbst ist aber verbindlich.