Die Mietkaution ist auf drei Kaltmieten begrenzt, muss getrennt vom Vermögen des Vermieters liegen und wird für den Mieter verzinst, solange sie angelegt ist. Der Mieter kann außerdem darauf bestehen, sie in drei Raten statt in einer Summe zu zahlen. Nichts davon lässt sich in einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag wegverhandeln, und die zwei häufigsten Fehler, die Obergrenze an der falschen Miete zu bemessen und die Rückzahlung an eine erfundene Frist zu knüpfen, entstehen beide daraus, die Kaution als informelle Nebenabrede zu behandeln statt als Position mit eigenen Regeln.
Die Obergrenze bemisst sich an der Kaltmiete, nicht an der abgerechneten Miete
§ 551 BGB begrenzt die Kaution auf das Dreifache der monatlichen Kaltmiete, also der Nettomiete vor der Nebenkostenvorauszahlung. Wer die Kaution an der Warmmiete inklusive aller Kosten bemisst, verlangt mehr, als das Gesetz erlaubt, und ein Mieter, der das beanstandet, bekommt recht.
| Position | Betrag (EUR/Monat) |
|---|---|
| Kaltmiete | 950 |
| Nebenkostenvorauszahlung | 180 |
| Warmmiete (wird abgerechnet) | 1.130 |
| Kautionsobergrenze (3 x Kaltmiete) | 2.850 |
Nicht 3.390. Die Nebenkostenzeile geht nie in die Rechnung ein, dieselbe Aufteilung in Kaltmiete und Nebenkosten, auf der auch die Nebenkostenabrechnung beruht.
Wo das Geld liegen muss
Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters verwahrt werden, üblicherweise auf einem Sparkonto, das auf den Namen des Mieters läuft oder an ihn verpfändet ist, und ist damit geschützt, falls der Vermieter insolvent wird. Sie wird zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist verzinst, und diese Zinsen stehen dem Mieter zu; sie wachsen der Kaution über die Laufzeit des Mietverhältnisses zu. Beim aktuellen Zinsniveau sind die tatsächlichen Beträge gering, doch die Pflicht entfällt nicht, nur weil sie sich derzeit billig übergehen lässt. Ein wachsender Teil der Mietverhältnisse ersetzt die Barkaution durch eine Kautionsversicherung oder eine Bürgschaft, was die Frage des getrennten Kontos ganz umgeht, aber ein anderes Instrument mit eigener Prämie und eigenen Bedingungen ist.
Drei Raten, der Mieter entscheidet
§ 551 Abs. 2 BGB gibt dem Mieter das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu leisten: die erste zu Beginn des Mietverhältnisses, die beiden anderen zusammen mit den nächsten beiden Mietzahlungen. Ein Vermieter darf eine Einmalzahlung annehmen, wenn der Mieter sie anbietet, kann die vollständige Zahlung aber nicht zur Bedingung für die Schlüsselübergabe machen.
Die Rückzahlung
Für die Rückzahlung der Kaution gibt es keine gesetzliche Frist. Die Rechtsprechung sieht bei einem unkomplizierten Mietverhältnis rund sechs Monate nach dem Auszug als äußere Grenze an, doch der Vermieter darf einen angemessenen Teil einbehalten, bis die letzte Nebenkostenabrechnung erstellt und beglichen ist, und für diese Abrechnung selbst gilt eine Frist von bis zu zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. In der Praxis hängt die Rückzahlung oft an dieser sachfremden Verwaltungsfrist und nicht an irgendetwas, das der Mieter getan hat.
Was tatsächlich einbehalten werden darf: rückständige Miete, Schäden, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen, und ein noch offener Nebenkostensaldo. Normale Abnutzung zählt nicht, und starre Fristenklauseln, mit denen die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden sollen, hat der BGH oft genug gekippt, dass sie keine sichere Grundlage sind.
Warum sie auf den Mietvertragsdatensatz gehört
Bei REPM ist die Kaution ein Feld am Mietvertrag, direkt neben Kaltmiete und Nebenkosten, kein Eintrag in einem separaten Kontobuch an anderer Stelle. Die Kaltmiete, an der sie zu prüfen ist, ist dieselbe Zahl, die der Mietvertrag ohnehin führt, und die Nebenkostenabrechnung, die die Rückzahlung verzögern kann, hängt am selben Mietverhältnis. Wenn Ihr onOffice- oder Excel-System Kaltmiete und Nebenkosten ohnehin als getrennte Größen führt, wie die meisten, ist die Kautionsobergrenze nur eine Multiplikation entfernt und keine gesonderte Abfrage.
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FAQ
Darf ein Vermieter die Kaution in einer Summe verlangen?
Nein. § 551 Abs. 2 BGB gibt dem Mieter das Recht, in drei gleichen Monatsraten ab Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Ein Vermieter darf eine Einmalzahlung annehmen, wenn der Mieter sie freiwillig anbietet, kann die vollständige Vorauszahlung aber nicht zur Bedingung des Mietvertrags machen.
Zählt die Nebenkostenvorauszahlung zur Kautionsobergrenze?
Nein. Die Obergrenze beträgt das Dreifache der Kaltmiete, also allein der Nettomiete. Die Nebenkostenvorauszahlung geht nicht in die Rechnung ein, auch wenn sie Teil dessen ist, was der Mieter monatlich zahlt.
Wie lange hat ein Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?
Es gibt keine feste gesetzliche Frist. Gerichte halten bei einem einfachen Fall bis zu rund sechs Monate für vertretbar, und ein Vermieter darf einen anteiligen Betrag einbehalten, bis die letzte Nebenkostenabrechnung vorliegt, für die selbst bis zu zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit bleiben.
Muss die Kaution verzinst werden?
Ja, bei einem gewöhnlichen Wohnraummietverhältnis, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist, sofern die Parteien in einem Gewerbemietvertrag nichts anderes vereinbaren. Die Zinsen gehören dem Mieter und wachsen der Kaution über die Mietdauer zu.