Die Indexmiete koppelt die Miete einer Wohnung an den Verbraucherpreisindex (VPI), den das Statistische Bundesamt (Destatis) veröffentlicht. Geregelt ist sie in § 557b BGB. Statt über die ortsübliche Vergleichsmiete zu streiten, folgt die Miete der gemessenen Inflation: Steigt der VPI, darf der Vermieter die Miete um denselben Prozentsatz anheben. Dieser Leitfaden liefert die Formel, ein Rechenbeispiel, die formalen Anforderungen an das Erhöhungsschreiben und die Fehler, die eine Erhöhung am häufigsten unwirksam machen.
Die Formel der Indexmiete
Die Anpassung ist ein einfacher Dreisatz. Die neue Miete ist die alte Miete multipliziert mit dem neuen Indexwert und geteilt durch den alten Indexwert:
neue Miete = alte Miete x (neuer VPI / alter VPI)
Der alte VPI ist der Indexwert zu Vertragsbeginn oder zum Zeitpunkt der letzten Anpassung. Der neue VPI ist der aktuelle Wert. Da die Miete genau um die prozentuale Indexveränderung steigt, lässt sich die Erhöhung auch als alte Miete x ((neuer VPI / alter VPI) - 1) lesen. Verwenden Sie stets den amtlichen VPI für Gesamtdeutschland (Basisjahr 2020 = 100), keinen Regionalindex, und achten Sie darauf, dass beide Werte auf demselben Basisjahr beruhen. Rebasiert Destatis den Index, nutzen Sie die verkettete Zeitreihe, damit die Werte vergleichbar bleiben. Der Index gilt nur für die Nettokaltmiete; die Vorauszahlung auf die Betriebskosten bleibt unberührt.
Ein Rechenbeispiel
Angenommen, die Nettokaltmiete beträgt 850 EUR, der alte Index liegt bei 116,0 und der neue Index bei 122,0.
| Position | Wert |
|---|---|
| Alte Nettokaltmiete | 850,00 EUR |
| Alter VPI (Basis 2020 = 100) | 116,0 |
| Neuer VPI | 122,0 |
| Indexfaktor (122,0 / 116,0) | 1,0517 |
| Neue Nettokaltmiete (850 x 122 / 116) | 893,97 EUR |
| Monatliche Erhöhung | 43,97 EUR |
| Prozentuale Erhöhung | 5,17 % |
Die Miete steigt um 5,17 Prozent, genau wie der Index. Zahlt der Mieter zusätzlich eine Betriebskostenvorauszahlung, bleibt diese von der Indexberechnung unberührt.
Formale Anforderungen nach § 557b BGB
Die richtige Rechnung genügt nicht; die Erhöhung wird nur wirksam, wenn Sie das Verfahren einhalten:
- Schriftliche Klausel. Die Indexvereinbarung muss im Mietvertrag schriftlich getroffen sein. Ohne wirksame Klausel gibt es keine Indexmiete.
- Zwölf Monate unverändert. Abgesehen von Modernisierung (§ 559) und Betriebskostenänderungen (§ 560) muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine neue Indexanpassung kann daher frühestens zwölf Monate nach der letzten Mietänderung greifen.
- Erklärung in Textform. Die Erhöhung wird durch eine Erklärung in Textform (§ 126b BGB) geltend gemacht; ein Brief oder eine E-Mail genügt, eine handschriftliche Unterschrift ist nicht nötig. Üblich ist die Angabe von altem und neuem Indexwert samt Prozentsatz; das Gesetz verlangt jedoch, die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag anzugeben. Ein Prozentsatz allein reicht nicht.
- Wirksam ab dem übernächsten Monat. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang des Schreibens zu zahlen. Geht das Schreiben im März zu, ist die neue Miete ab dem 1. Mai fällig. Rückwirkend geht es nie.
- Keine parallele Vergleichsmieterhöhung. Während einer Indexmiete können Sie die Miete nicht zusätzlich nach § 558 auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Nur eine von Ihnen nicht zu vertretende Modernisierung und Betriebskostenänderungen laufen neben dem Index.
Häufige Fehler
- Die Miete öfter als einmal in zwölf Monaten erhöhen.
- Nur einen Prozentsatz nennen und die neue Miete oder Erhöhung als Geldbetrag weglassen.
- Die neue Miete schon ab dem Folgemonat statt ab dem übernächsten Monat verlangen.
- Indexwerte aus verschiedenen Basisjahren ohne verkettete Zeitreihe mischen.
- Den Faktor auf die Brutto- statt auf die Nettokaltmiete anwenden.
- Eine Erhöhung nach § 558 im selben Zeitraum auf den Index draufsatteln.
- Den Nachweis verlieren. Gewerbliche Vermieter müssen Schreiben und Indexnachweis nach GoBD und HGB aufbewahren (Rechnungen acht Jahre, Geschäftsbriefe sechs Jahre).
Wo REPM die Indexklausel speichert
REPM führt den Mietvertrag samt Indexklausel am Objektdatensatz, neben Einheiten, Mietern und Instandhaltung im Modul Immobilienverwaltung. Jeder Mietvertrag speichert den Basisindex, das Basisdatum, die aktuelle Nettokaltmiete und das Datum der letzten Anpassung, sodass die Zwölf-Monats-Frist und der richtige alte VPI stets griffbereit sind. Veröffentlicht Destatis einen neuen Wert, wenden Sie die Formel an, erzeugen das Schreiben in Textform und archivieren es mit der Berechnung, genau den Nachweis, den die GoBD-Aufbewahrung verlangt. Die Betriebskostenvorauszahlung, die der Index nie berührt, liegt im selben Mietvertrag und speist Ihre Nebenkostenabrechnung. Sie können eine kostenlose REPM-Lite-Testversion starten und Ihren ersten Indexmietvertrag in wenigen Minuten anlegen.
Häufige Fragen
Kann ich Indexmiete und Staffelmiete kombinieren?
Nein. Indexmiete (§ 557b) und Staffelmiete (§ 557a) schließen sich für denselben Zeitraum aus. Im Mietvertrag vereinbaren Sie das eine oder das andere, nicht beides.
Welchen Indexwert verwende ich?
Den amtlichen Verbraucherpreisindex (VPI) von Destatis für Gesamtdeutschland, Basisjahr 2020 = 100. Nehmen Sie den Wert des maßgeblichen Monats und halten Sie alten und neuen Wert auf demselben Basisjahr.
Begrenzt die Mietpreisbremse die Indexerhöhung?
Die Mietpreisbremse begrenzt die Anfangsmiete zu Mietbeginn. Spätere Indexanpassungen folgen dem VPI und sind grundsätzlich nicht durch sie gedeckelt, sofern die Ausgangsmiete zulässig war.
Wie schnell darf ich erneut erhöhen?
Frühestens zwölf Monate nach der letzten Mietänderung. Die neue Miete ist dann ab dem übernächsten Monat fällig, sobald der Mieter Ihr Textform-Schreiben erhalten hat.